>

惨了!西乡新盘卖不动竟是科技园码农不买账?

- 编辑:网赌十大信誉的平台 -

惨了!西乡新盘卖不动竟是科技园码农不买账?

  九爷上周去这两大板块踩盘发现,除了玖悦已经售罄,其他项目或多或少还有产品在卖。

  而本次九爷为大家介绍的,正是位于前进二路与宝田一路交汇处东南侧的住宅项目——凤凰天誉。

  凤凰天誉在6月15日正式开盘,据媒体报道,项目推58-175平2-4房,开盘当天的销售情况十分惨淡,备案了360套,但是却只卖出了几十套。

  随后,开发商采取了二三级联动,但听销售说,二三级联动只持续了一个月左右,至于为何取消联动,难道还是卖不出?

  上周,笔者前往该项目踩盘,获得的最新消息是,项目还剩下100多套房源,58平米2房只剩几套,这个成绩并不好。

  据销售人员透露,买凤凰天誉的人主要来自南山科技园和楼盘附近,其他更具体的情况,九爷慢慢跟大家讲。

  凤凰天誉地处宝安西乡板块,周边环境不容乐观,挨着城中村,地铁出行非常不方便!

  凤凰天誉这块地是原松宝大家俱A馆地块旧改,就具体位置而言,凤凰天誉位于西乡前进二路与宝田一路交汇处,靠峦山公园。

  平心而论,据九爷在现场的第一眼观察,项目周围的环境并不太好,周围200米以内分布各种建筑楼栋,整体的风格颇似小编家乡的四线小城市。

  不仅如此,据九爷的观察,凤凰天誉周边很多是沿街的商业楼栋,小酒店小旅馆餐饮店遍地都是,比如近距离挨着项目的维也纳酒店和小型mall万荟城等建筑。

  另外,项目周边还分布了很多汽车培训、保养、二手车等店铺,隔着一条马路就是城中村凤凰岗村。

  值得注意的是,项目周边也有一个现代化小区凤凰阁,看起来还是比较新的,让人感觉画风顿时高大上了起来。

  回归到区域来说,就项目所在的西乡板块,目前主打前海和大空港辐射的概念,但实际上西乡受大空港的利好比较少。

  但是,由于南山区科技核心地位确立,前海和大铲湾科技城规划的清晰,该片区的地段优势也在逐渐加大,而项目6公里左右便可进入南山区范围,说是南山的后花园也不为过。

  而九爷在营销中心踩盘时,销售对于项目着重讲了几点,包括毗邻尖岗山豪宅区、周边大规模旧改、地铁12号线臣田站、新安外国语学校等利好,当然这个项目还有很多价值点,看看下面中介的朋友圈发文。

  九爷仔细看了下,基本上所有的利好都囊括了,但其实还是要仔细分辨,比如尖岗上豪宅与项目不属于同一个板块,而且距离项目也有三四公里远,不可混谈。

  从地图上测量,凤凰天誉距离大铲湾核心区域支线公里左右,与南山科技园的直线公里左右,对于上班往返通勤来说,这是一个还算方便的区间。

  但是,目前地铁出行极其不方便,步行到最近的西乡地铁站至少20分钟,因此,只能等地铁12号线号线米。

  综合而言,项目所处的西乡板块还是值得看好,但是据项目目前具体的环境情况来看,还是不容乐观,只能期待后期的旧改。总体来说,九爷对这盘区位交通打出了三星的评价。

  项目体量小,容积率4.0,户型差别比较明显,涵盖58—175平米2—4房,目前还剩下100多套!

  这盘的体量很小,由1栋4座建筑组成,其中B座为20层高写字楼,A、C、D座为29层高住宅,容积率4.0在旧改项目中算是主流水平。

  作为小体量项目,凤凰天誉在花园绿化方面存在天然劣势,并不能很好的支持运动与休闲,这点是很难依靠后天设计去弥补的。

  项目临路而建,已经尽量避开主干道但建筑距离道路较近,低层单位会比较容易受到车辆噪音影响,D栋距离路口较近受到影响程度相对会稍高一些。

  项目样板房不是实地样板房,九爷在营销中心参观后样板房的感受是,户型不是很好,存在A户型卫生间出客厅、C/D户型玄关过长浪费空间等问题。

  项目共有360套住宅,建面58—175平米2—4房单位,除了58的户型朝西北,其他户型都是朝东南向。

  其中,58平两房两厅在整个片区都比较稀缺,都是西北朝向,户型实用,单价也是整个项目里最贵的。

  92平三房两卫。南北通透,与88平户型基本一致,客厅稍大,性价比较低,要比88平米的户型多交0.5%的契税。

  总体而言,户型差别比较明显,例如同样是2房配置,58㎡单位和80㎡之间会超过100万总价差价,均好性建立在硬伤之上,58㎡单位朝向不佳,80㎡性价却偏弱。户型评级总体给予两星评级。

  就具体的周边配套来说,上文也说了,凤凰天誉周边的环境略显一般。商业方面,周边商业规模种类较为齐全,但高端品类商业如高级酒店、大型购物中心不足。

  当然自然资源还是很丰富的,近距离挨着平峦山公园,稍远点就是尖岗山和铁岗水库,还是比较舒适宜人。

  不过重点要说下的是教育方面,项目属于新安中学集团外国语学校学区范围内,该学校是9年一贯制学校,办学规模为72个教学班,其中小学部于2017年开始招生。

  宝安区最缺的就是名校,而这所新建学校的教学水平还有待检验,从全新设备与外国语定位来看,比之过去无疑是要进步很多。

  更重要的一点是,项目周边布局了大量的旧改,包括:松宝大家俱A馆地块旧改、华润凤凰岗村旧改、凤凰岗第二工业区旧改、宏发臣田村旧改,未来的潜力比较大。

  这些旧改设计的物业种类繁多,从产业到办公到居住一应俱全,其中华润凤凰岗村旧改建面高达80万平米,据说要打造西部华润城。

  不过大规模的旧改,同时也意味着长时间的建设周期,这几处旧改都还在待拆迁的状态徘徊。依照过往旧的改工程作参考来进行预测,这些旧改最少需要5年的时间才能逐步成形。

  总结下,目前周边的配套一般,没大型商业,只能期待后期旧改完善,给予两星评价。

  项目开盘当天销售十分惨淡!周边新房6万+,二手房不到6万,项目并没有什么优势!

  据九爷了解,凤凰天誉在6月15日连夜进行选房,主推建面约58-173平2-5房,备案均价约6.5万/平。

  据当时网友爆料,晚上8点开始选房,现场人不算多,看销控表卖了几十套,比较走量的户型是58平的小2房,均以备案价发售,没有其它折扣。

  而我此次踩盘时,销售透露项目还剩下大概100多套,其中58平米2房只剩下几套。

  其实,对比周边的新房君成雍和园、联建君御府、玖悦几个楼盘,单价都在6万多,相差不大。

  如果对学位有要求的话,笔者建议买玖悦,毕竟带宝中学位。联建君御府也是小盘,但周边生活气息更浓些。君成雍和园目前是现房,想要尽快入住的可以考虑。

  再来对比下项目周边的二手房,价格基本在6万元以下,最近的中熙香缤山5.9万左右。稍微远一点的凤凰雅居、中熙香颂山也在5.7万左右。

  总体来说,项目还是以小户型为主,加上毛坯交楼,实际成本会更高,跟周边的新房二手房相比,并没有什么优势,价格评级两星。

  凤凰天誉一直标榜的是大前海一级辐射区,但其地处西乡东部与前海相隔比较远,不如翻身新安碧海离前海近,受到的辐射作用我不认为有这些地方强。

  说句实话,项目目前地铁出行十分不方便,距离宝安的两条地铁线号线都比较远,步行起码都在20分钟以上,估计只能等地铁12号线)

  项目目前虽然布局了众多旧改,比如旁边就是据说要打造西部华润城的凤凰岗村旧改,但实际上这些旧改项目需要耗费的时间是一个未知数,例如罗湖的木头龙旧改拖了多少年。

  项目的体量很小,部分户型设计并不合理,存在卫生间出客厅、玄关过长等问题,而且项目还是毛坯交楼,这样看6.5万的单价实际上并不便宜,还不如入手碧海等片区新盘,潜力更大。

  该片区的学位一般,拿的出手也就是新安中学外国语学校,不过该校也是所新校,还在检验之中。

  说实话宝安除了宝中好点,其他都称不上好学校,如果想要好学位的,还是考虑宝中的学位盘。

  当然,说了项目这么多不好的,那么买了就亏大了?其实也未必。目前,深圳还是往西部发展,西乡板块潜力确实还是不错,而且片区的旧改值得期待。如果成功,可以说片区将会乌鸦变凤凰了。

本文由教育发布,转载请注明来源:惨了!西乡新盘卖不动竟是科技园码农不买账?